Vorsicht bei Baufinanzierungen mit verschiedenen Sollzinsbindungen – die „Zinsbindungsfalle“ droht!

Nachteilige Variante: Diese entstehen dann, wenn Ihr Baufinanzierungsdarlehen z.B. in 2 kurzfristige Bausteine aufgeteilt wird. Die kürzere Sollzinsbindung beträgt dann oft 5 Jahre und die längere 10 Jahre. Die oft genannte Argumentation hierbei: die kürzere Sollzinsbindung ist günstiger und damit wird der Mischzins für Ihre gesamte Baufinanzierung attraktiver. Das klingt plausibel. 

Aber: Solange Sie das Teildarlehen nach 5 Jahren nicht größtenteils zurückzahlen können, haben Sie ein Problem. In der Regel finanziert Ihnen keine andere Bank das Teildarlehen nach 5 Jahren. Ein Wechsel zu einer günstigeren Bank ist somit nicht möglich und Sie befinden sich in großer Abhängigkeit. Das liegt daran, dass ein neuer Kreditgeber nur an der zweiten Rangstelle im Grundbuch eingetragen werden kann, da das andere Teildarlehen über 10 Jahre nach wie vor an erster Stelle steht. Und genau das können die wenigsten Banken.
Tipp: Wählen Sie nur dann eine sehr kurze Sollzinsbindung als Teildarlehen, wenn Sie diese danach auch komplett zurückzahlen können.

Sinnvolle Variante: anders verhält es sich mit Darlehen, die z.B. auf 10 und 15 Jahre bzw. auf 15 und 20 Jahre Sollzinsbindung aufgeteilt werden. Der Unterschied: Bei einer Anschlussfinanzierung nach 10 Jahren können Sie, sofern finanziell sinnvoll, prinzipiell alle Teildarlehen auf einmal ablösen. Und zwar ohne Vorfälligkeitsentgelt zu bezahlen. Dies ist in  § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelt. Wenn nämlich alle Teildarlehen zugleich abgelöst werden können, dann stehen Sie nicht in einer Abhängigkeit. Sie können jetzt vergleichen und sich bei Bedarf einen anderen Kreditgeber für eine günstige Baufinanzierung suchen. Sie haben also die Wahlmöglichkeit.

• Vermeiden Sie (bei Kombination verschiedener Laufzeiten) kurze Sollzinsbindungen bis 10 Jahre, wenn Sie das Darlehen in dieser Zeit nicht größtenteils zurückzahlen können.
• Achten Sie darauf kürzere Sollzinsbindungen höher zu tilgen, um das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Sollzinsbindung zu reduzieren.
• Legen Sie für Ihre Beratung einer Baufinanzierung Wert auf Unabhängigkeit und Nachhaltigkeit in Ihrem Sinne. Spätere Abhängigkeiten durch eine fehlende Vergleichsmöglichkeit verteuern Ihre Baufinanzierung enorm.
• Welche Sollzinsbindung oder Kombination verschiedener Sollzinsbindungen für Sie in Frage kommen, hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen ab und nicht von externen Vorgaben.