Was bestimmt den Bauzins? Welche Faktoren beeinflussen den Preis meiner Finanzierung?

Jeder Darlehensgeber darf die Zinsen seiner Baufinanzierungen so gestalten, wie er das möchte. Dieses Kalkulationsgerüst umfasst manchmal nur 5 Stellschrauben, bei anderen Darlehensgebern beispielsweise 15. Ihnen kann das eigentlich egal sein. Am Ende zählt, welcher Zins in Anbetracht Ihrer Wünsche am niedrigsten ist.

Falls es für Sie als Kunde weniger Möglichkeiten gibt den Bauzins zu beeinflussen, dann stecken meistens eine ganze Reihe von vermeidlich „kostenfreien“ Extras mit drin. Kostenfrei ist dabei nicht ganz richtig formuliert: für diese Extras fallen zwar dann keine Zinsaufschläge an, jedoch sind sie im Vorfeld entsprechend im Zins mit kalkuliert. Damit sind zum Beispiel eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit, diverse Sondertilgungsoptionen oder Tilgungswechselmöglichkeiten gemeint. Das klingt erst einmal gut. Meist ist es jedoch so, dass diese Pakete recht starr sind und sich die Ausgestaltungen dann nicht preisrelevant ändern lassen. Andere Banken hingegen leben eine eher individuelle Vergabe ihrer Zinsen. In dem Fall beeinflussen Ihre Wünsche oder Vorgaben den Zinssatz viel mehr. Das heißt er ist individueller.

Welcher ist nun der bessere Weg?

Es gibt hierbei keinen besseren oder schlechteren Weg. Beide Modelle haben ihre Daseinsberechtigung und können Ihnen als Kunde eigentlich fast schon egal sein. Warum? Weil Sie sich für Ihre Finanzierung bestimmte Gedanken gemacht haben und nach verschiedenen Gesprächen wissen, was Sie unbedingt benötigen und worauf Sie im Zweifel auch verzichten können. Damit ist beispielsweise gemeint, dass Sie mit 3% Sondertilgungsmöglichkeit im Jahr völlig hinkommen würden und 5% gar nicht benötigen. Oder Sie benötigen für den bevorstehenden Kauf einer Immobilie nur 3 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit statt kostenfreien 6 Monaten. Dies sind nur einige Beispiele von vielen.

Worauf kommt es an?

… auf den Vergleich. Es ist am Ende nicht entscheidend, welche Produktoptionen im Angebot „kostenfrei“ enthalten sind. Vielmehr ist wichtig, wie hoch der Zinsunterschied zum Darlehensangebot anderer Banken ist, bei welchen Sie Ihre Produktwünsche extra kalkulieren lassen müssen. Lassen Sie sich also nicht pauschal davon überzeugen, was alles kostenfrei im Produkt steckt und Sie deshalb das Angebot annehmen sollten. Schauen Sie vielmehr darauf, was Sie wirklich benötigen, schärfen Sie Ihre Wünsche und machen Sie sich rechtzeitig darüber Gedanken. Mit der für Sie idealen Produktausstattung können Sie die Angebote verschiedener Darlehensgeber dann gut miteinander vergleichen.

Und welche Faktoren bestimmen eigentlich den Bauzins und welche davon kann ich überhaupt beeinflussen?

Die folgenden Kriterien können den Preis einer Baufinanzierung bestimmen. Und um es gleich vorwegzunehmen: die meisten davon können Sie selbst gar nicht beeinflussen. Mit dem Überblick erhalten Sie eine Idee, was in den Bauzins alles einfließen kann und dessen Höhe bestimmt.

1) Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und Beleihungswert: Der sogenannte „Beleihungsauslauf“ bestimmt Ihren Zins maßgeblich. Je kleiner das Verhältnis ist, also je mehr Eigenkapital Sie einsetzen oder zusätzliche Sicherheiten bringen, desto günstiger wird Ihr Darlehen.

2) Die Darlehenshöhe an sich: Unabhängig vom Beleihungsauslauf werden sehr kleine Darlehen (z.B. unter 100.000 Euro) oft mit einem höheren Zins versehen, als größere Darlehen (z.B. 200.000 Euro)

3) Sollzinsbindung: In einer normalen Zinsstruktur sind längere Sollzinsbindungen teurer als kürzere Sollzinsbindungen. Sie sollten die Zinssicherheit letztlich nicht allein vom Preis abhängige machen, sondern eher von der Sinnhaftigkeit. Hierbei spielen die Höhe der Restschuld (Tilgungshöhe), das eigene Sicherheitsbedürfnis und der Preis eine Rolle.

4) Tilgungshöhe: Die Höhe der Tilgung kann Ihren Zins insofern beeinflussen, dass eine hohe Tilgung zu Konditionsrabatten führt. Dies ist nicht bei jeder Bank der Fall, aber bei einigen. Stichwort: Volltilgungsdarlehen.

5) Bereitstellungszinsfreie Zeit, Sondertilgung, Tilgungswechselmöglichkeit: Diese Faktoren sind manchmal pauschal inbegriffen und manchmal werden sie extra berechnet.

6) Objekt- bzw. Immobilienwert: Wenn die Objektbewertung einen deutlich niedrigeren Wert ergibt wie angenommen, dann hat dies ein höheres Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Objektwert zur Folge. Dadurch erhöht sich der Zinssatz. Vermieden werden kann dies nur, indem mehr Eigenkapital eingesetzt wird oder weitere Sicherheiten gestellt werden können.

7) Postleitzahl der zu finanzierenden Immobilie: Wenn Banken deutschlandweit finanzieren, sind u.U. unterschiedliche Zinssätze in unterschiedlichen Regionen möglich. Zudem gibt es Banken, die ausschließlich regional finanzieren. Dadurch können große Unterschiede innerhalb Deutschlands entstehen, je nachdem welche Regionalbanken Ihre Immobilie aufgrund der Postleitzahl finanzieren würden.

8) Nutzungsart der Immobilie: Bei vermieteten oder teilweise vermieteten Immobilien werden mitunter Zinsaufschläge erhoben.

9) Beschäftigungsverhältnis: Häufig machen Banken einen Unterschieden zwischen einzelnen Berufsgruppen. Beispielsweise haben Selbständige oft einen etwas höheren Zins zu zahlen als Angestellte.

10) Internes Scoring/ Bonität: Nahezu jede Bank nutzt ein internes Scoring für ihre Kunden. Einige nutzen dieses auch, um das Ergebnis in die Konditionierung Ihrer Baufinanzierung individuell mit einfließen zu lassen. Für die Mehrheit der Darlehensgeber hat dies jedoch (noch) keine Relevanz. Ansonsten entscheidet die individuelle Bonität (und damit soll an der Stelle nur die monatliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung betrachtet werden) darüber, ob die Finanzierung überhaupt begleitet wird.

11) Der Kapitalmarkt: Ohne hier im Detail auf die Auswirkungen des Kapitalmarktes auf den Bauzins einzugehen, hat dieser Punkt natürlich maßgeblichen Einfluss. Täglich verändern sich die Marktzinsen für Bau- und Immobilienfinanzierungen. Manche Banken haben deshalb täglich einen abweichenden Zins. Andere wiederum halten den Zins solange konstant, bis der Zinsmarkt eine bestimmte Veränderung aufweist und verändern erst dann die Konditionen.

Fazit - was beeinflusst den Zins meiner Baufinanzierung:

Die meisten Punkte können Sie als Bau- oder Immobilienfinanzierer gar nicht beeinflussen. Zumal Sie diese Auf- oder Abschläge in der Regel nicht genannt bekommen. Eigentlich ist das auch vernachlässigbar, denn am Ende zählt nur ein fachlich sehr guter, transparenter und individueller Bankenvergleich, welcher den größten Hebel für eine günstige Baufinanzierung hat.

 

 

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