Welche Zusatzsicherheiten sind bei einer Baufinanzierung möglich? Welche Vor- und Nachteile haben sie?

Die Möglichkeit, Zusatzsicherheiten in eine Baufinanzierung zu integrieren, hat eine lange Tradition. Dabei gibt es höchst unterschiedliche Ausprägungen, wie Zusatzsicherheiten (oder auch Eigenkapitalersatz-Mittel) ausgestaltet sein können.

Was ist überhaupt eine Zusatzsicherheit bzw. Eigenkapitalersatz bei einer Baufinanzierung?

In der Absicherung einer Baufinanzierung gibt es eine zentrale Sicherheit – die Grundschuld. Ohne dass ein Kreditgeber eine Grundschuld zu seinen Gunsten bestellen lässt, gibt es keine günstigen Bauzinsen. Die Höhe der Grundschuld richtet sich in der Regel nach der Höhe des Darlehens, welches beim Darlehensgeber beantragt wird. Beantragen Sie also ein Darlehen in Höhe von 190.000 Euro, dann wird von der Bank auch eine Grundschuld in dieser Höhe eingetragen. Dieses Vorgehen gilt als typisch oder normal bei deutschen Kreditinstituten.

Manchmal jedoch gibt es Notwendigkeiten, die eine Finanzierung mit einer Grundschuld als alleiniges Sicherungsinstrument für die Bank unmöglich machen, z.B. wenn das liquide Eigenkapital nicht ausreicht oder die Bank den Objektwert deutlich niedriger als den Kaufpreis oder die Baukosten ansetzt. Ob weitere Sicherheiten benötigt werden, liegt in erster Linie immer am Sicherheitsbedürfnis des jeweiligen Darlehensgebers und dessen Beleihungsrichtlinien. In diesen Beleihungsrichtlinien oder auch Kreditrichtlinien legt jedes Institut fest, zu welchen Bedingungen es Kredite vergeben möchte. Sie sind von Bank zu Bank nicht einheitlich und unterscheiden sich bisweilen deutlich. 

Exkurs: Wie tickt die Bank?

Banken sind bei der Immobilienfinanzierung in ihrer Risikostrategie sehr heterogen. Es gibt Institute, die finanzieren relativ bedenkenlos 100% der Kauf-/ Bausumme und teilweise überdies auch noch die Nebenkosten. Andere regeln bei 80% - bzw. 90% - Finanzierungen ab. Dazu muss man wissen, dass Banken vom Gesetzgeber verpflichtet sind, für ihre Kreditrisiken ausreichend Eigenkapital vorzuhalten. Vereinfacht lässt sich für Ihre Baufinanzierung sagen: je höher das Risiko desto höher die Eigenkapitalanforderungen und desto teurer der Preis bzw. Ihr Darlehenszins. Für sich betrachtet gilt das für jede Zinsfestschreibungsdauer und für jedes Institut. Unabhängig davon kommt es in einem von vielen Marktteilnehmern geprägten Markt aber vor, dass eine 100% - Finanzierung eines preissensiblen Anbieters günstiger sein kann als eine 80% - Finanzierung der teuren Hausbank. Haben Sie nun für Ihre Finanzierung nicht mehr Eigenkapital flüssig, ggf. aber in Lebensversicherungsverträgen, Bausparverträgen oder in Wertpapieren gebunden, kann sich dies unter Umständen positiv im Zinssatz bemerkbar machen oder gar erst die Finanzierung ermöglichen. Hierzu müssten diese Forderungen an die Bank abgetreten werden. Das Darlehensrisiko der Bank sinkt und damit auch Ihr Zins.

Welche Zusatzsicherheiten gibt es bei einer Immobilienfinanzierung?

Eine sehr naheliegende Zusatzsicherheit kann die Eintragung einer weiteren Grundschuld auf einem anderen Sicherungsobjekt sein. Haben Sie selbst oder z.B. Ihre Eltern weitere Immobilien, die nicht oder nur moderat belastet bzw. verschuldet sind, kann diese Einbeziehung der Schlüssel zur Machbarkeit einer Finanzierung sein. Auch wenn eine weitere Zusatzsicherheit nicht unbedingt nötig ist, kann durch die Absicherung auf weiterem Immobilienvermögen der Zinssatz gesenkt werden.

Die nachstehende Auflistung soll verdeutlichen, dass es sich lohnt, einmal auf seine Kapitalanlagen zu schauen, ob dort – mitunter auch fast vergessen – Kapital schlummert, das man indirekt in eine Finanzierung einfließen lassen könnte:

  • Ansprüche aus Kapitallebens- oder Rentenversicherungen
  • Guthaben aus Bausparverträgen
  • Reserven aus Bank- oder Sparverträgen
  • Ansprüche aus festverzinslichen Wertpapieren oder Aktien
  • weiteres Immobilienvermögen (eigenes oder ggf. in der Familie)
  • zusätzliche Bürgschaften aus Familie oder Freundeskreis


Während die fünf erstgenannten Möglichkeiten einer Absicherung risikominimierenden und somit zinsreduzierenden Charakter haben (können), ist die Bürgschaft in diesem Kontext eher dazu geeignet, die Machbarkeit an sich zu realisieren. Sie wird benötigt, wenn das Einkommen des/der Darlehensnehmer nicht, noch nicht oder temporär nicht ausreicht. Der Bausparvertrag spielt in diesem Kontext eine besondere Rolle. Dient er einerseits dazu, bei bisher nennenswerten Ansparleistungen und einer Kündigung Eigenkapital zu generieren, bietet er andererseits – wenn der Darlehenszins des Bausparvertrages günstiger als der Baufinanzierungszins ist – die Möglichkeit, diesen bis zur Zuteilung mit kürzerer Sollzinsbindung zwischen zu finanzieren.

Wie ist die Akzeptanz von Zusatzsicherheiten für eine Baufinanzierung?

Über die Grundschuld hinausgehende Sicherheiten als Eigenkapitalersatzmittel in die Finanzierung einzubauen (in Form von Abtretung oder Verpfändung), wird von Banken oder Versicherungen unterschiedlich gern gesehen. Hierzu gibt es in der Regel klare Vorgaben, wie eine solche zusätzliche Sicherheit bewertet und zinsreduzierend eingesetzt werden kann. Einige lehnen solche „Extraschleifen“ außerhalb ihres streng organisierten Standardmengengeschäfts schlicht ab, weil es ihren Vorstellungen eines schlanken, schnellen Geschäfts nicht entspricht. Wir als freier Baufinanzierungsspezialist können Ihnen hierzu gerne Auskunft geben, welches Kreditinstitut welche Zusatzsicherheit akzeptiert.

Neben der Beleihung von Zusatzsicherheiten ist die Liquidation von Kapitalanlagen die weitere Option. Egal für welchen Schritt Sie sich entscheiden, sind ganz bestimmte Konstellationen/ Überlegungen einzubeziehen:

- Welche Verluste entstehen bei vorzeitiger Kündigung von Lebens- oder Rentenversicherungen?
- Prüfen Sie die eventuelle Prämienschädlichkeit bei Kündigung oder Beleihung (Abtretung)
- Wertpapiere (außer ggf. staatliche) werden nicht zu 100% beliehen

Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn Sie bei einer Ihrer ersten Anfragen durchs Raster gefallen sind und die Sicherheiten nicht reichen. Oftmals gibt es Lösungen, die Sie nicht kennen oder an die Sie gerade nicht denken. Wir von zinsBewusst haben damit täglich zu tun. Wir wissen auch, welche Kreditgeber sich die Mühe machen, noch einmal „um die Ecke“ zu schauen. Erst wenn auch wir Ihnen aktuell nicht zur Finanzierung verhelfen können, heißt es, noch eine Weile weiter zu sparen.

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