Sinnvolle Absicherung der Baufinanzierung/ des Kredits für die Familie

Die Frage nach der richtigen finanziellen Absicherung der Familie stellt sich verantwortungsbewussten Menschen in jeder Lebenslage. Ist/wird jedoch eine Immobilie finanziert, sollten Sie Ihr Augenmerk ganz gezielt auf die wirtschaftliche Absicherung für unvorherge-sehene Ereignisse richten. Veränderte Lebensumstände treten häufig dann ein, wenn man sie gerade überhaupt nicht gebrauchen kann oder sie nicht geplant hat bzw. planen konnte.

Bei der Betrachtung und Absicherung dieser Ereignisse kommt es zunächst nicht darauf an, wie Familie zu definieren ist. In diesem Kontext umschreibt Familie eine jegliche Art von Gemeinschaft, in der Mitglieder bei Eintritt von nicht planbaren Wechselfällen des Lebens finanziell geschützt oder abgesichert werden sollen. Oft ist solch eine Veränderung auch mit einem Schicksalsschlag verbunden. In diesem Fall ist das Ereignis selbst schon belastend genug. Man möchte sich dann nicht noch mit wirtschaftlichen Problemen auseinandersetzen. Deshalb ist es gut, diese Dinge rechtzeitig zu regeln. 

Sollten alle möglichen Risiken einer Baufinanzierung versichert werden? 

Nein, darum geht es nicht. Das Wichtigste ist, dass Sie sich rechtzeitig mit möglichen Risiken im Leben auseinandersetzen und gemeinsam besprechen, welche Risiken es für Sie persönlich geben könnte. Über Risiken hinaus, die versicherbar sind, gibt es auch weitere Risiken, für die es kein Versicherungsprodukt im klassischen Sinne gibt. Am besten priorisieren Sie diese für Ihre Baufinanzierung nach Wahrscheinlichkeit und/oder finanzieller Auswirkung. Für einen Beamten beispielsweise macht es keinen Sinn, sich gegen Arbeitslosigkeit zu versichern. Neben der Prüfung, welche Risiken es abzusichern gilt, ist eine der bedeutendsten Fragen: Wessen Risiko ist zu versichern? In vielen Fällen herrscht ein Einkommensunterschied innerhalb der Familie, beispielsweise unter den Partnern. Trifft auf den Hauptverdiener eine Situation zu, in der er zeitweise oder womöglich auf Dauer kein Einkommen bezieht, kann dies existenzielle Verwerfungen nach sich ziehen. Dann ist es gut zu wissen, dass beispielsweise eine zuvor abgeschlossene Versicherung die Rate(n) einer Baufinanzierung/ eines Kredits übernimmt. Umgekehrt müssen möglicherweise für den Partner mit dem geringeren Verdienst überhaupt keine finanziellen Vorkehrungen getroffen werden, weil das Ausbleiben dieses Einkommens für die Familienversorgung nicht zwingend erforderlich ist. Versicherbar ist Vieles und Vieles wird auch gern versichert. Lassen Sie sich an dieser Stelle nicht von übermotivierten Versicherungsvertreter beirren. Was wirklich Sinn macht, können am Ende nur Sie selbst entscheiden.

Welche Risiken eines Kredits oder eines Darlehens können versichert werden? 

Die klassischen Bausteine einer Familienabsicherung einer Baufinanzierungsrate bestehen aus:

Versicherung gegen Tod = Risiko-Lebensversicherung, kurz Risiko-LV
Versicherung gegen Berufsunfähigkeit (BU) /Arbeitsunfähigkeit AU)
Versicherung gegen Erwerbsunfähigkeit (EU)
- Versicherung gegen Arbeitslosigkeit (AL)

Je nach Versicherungsanbieter können Sie die Versicherungsrisiken einzeln oder in Kombination abschließen.

Die Risiko-Lebensversicherung 

Die Risiko-LV sichert ausschließlich das Todesfallrisiko ab. Experten sehen bei einer Baufinanzierung die Risiko-LV als unbedingtes Muss. In den meisten Fällen trifft diese Aussage auch zu. Nichtsdestotrotz muss aber überhaupt ein abzusicherndes Risiko vorhanden sein. Wenn im Todesfall der Hinterbliebene gut zu Recht kommt, können Sie das Geld für die Prämie besser anderweitig nutzen. Eine Risiko-LV ist zur Absicherung der Baufinanzierung einer kapitalbildenden Lebensversicherung (Kapital-LV) eindeutig vorzuziehen. In eine Kapital-LV wird zusätzlich zur Todesfallabsicherung noch Kapital wie in einem Sparvertrag eingezahlt, was die Prämie im Vergleich zur Risiko-LV hochschnellen lässt.

Die Risiko-LV gibt es in zwei üblichen Varianten. Einerseits ein Konstantmodell, bei dem die Versicherungssumme stets gleichbleibt und andererseits ein Modell mit fallender Versicherungssumme. Letzteres lässt sich sehr gut mit dem Tilgungsplan eines Annuitätendarlehens in Einklang bringen. Diese Möglichkeit ist immer dann sinnvoll, wenn die Familie schon ausreichend durch wegfallende Kreditraten abgesichert ist. Im Übrigen ist diese Variante auch die preisgünstigste Versicherung gegen den Todesfall.

Soll ein Darlehen auf Grund eines Todesfalls vorzeitig zurückgezahlt werden, so achten Sie bitte darauf, dass oftmals Vorfälligkeitsentschädigungen für den entgangenen Zinsertrag vom finanzierenden Institut verlangt werden. Richten Sie Ihre Risiko-LV mit fallender Versicherungssumme jedoch streng nach dem Tilgungsplan aus, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung damit nicht abgedeckt. Wählen Sie die Leistung deshalb immer so, dass alle Kreditkosten beglichen werden können. 

Welche Unterschiede gibt es bei Arbeits-, Berufs- und Erwerbsunfähigkeit? 

Leider sehr oft werden die Begriffe Berufsunfähigkeit (BU) und Arbeitsunfähigkeit (AU) miteinander vermengt. Ist jemand arbeitsunfähig, besteht durch Heilungs- und Rehamaßnahmen die Aussicht, dass sich der Gesundheitszustand wieder bessert. Berufsunfähig ist man jedoch, wenn diese Aussicht dauerhaft nicht besteht. Wichtig ist dabei, dass es sich um den ausgeübten Beruf handelt, auf den sich die BU bezieht. Kann ein Bäcker auf Grund von Allergien seinen Beruf nicht mehr ausüben, so ist er zunächst einmal berufsunfähig. Er könnte jedoch im selben Unternehmen die Backwaren als Kurier ausfahren. Ist auch diese Tätigkeit und sind auch viele andere nicht mehr möglich, wird von einer Erwerbsunfähigkeit (EU) gesprochen. Um die zu versichernden Risiken richtig bewerten und Verträge seinen Bedürfnissen entsprechend abschließen zu können, bedarf es vieler Detailkenntnisse. So lässt sich auf eine Versicherung gegen AU eher verzichten, weil z.B. nach dem Ende der Lohnfortzahlung bei gesetzlich Versicherten die Krankenkasse mit einem Krankengeld von 70 % des Bruttolohns (max. 90% vom Nettogehalt, max. 70% der aktuellen Beitragsbemessungsgrenze) einspringt. Das Krankengeld wird dabei ca. 1,5 Jahre gezahlt. Zeitlich im Anschluss wird die Erwerbsunfähigkeit und daraus entstehende Zahlungen durch die Rentenversicherung geprüft. Achten Sie deshalb beim Studium eines Versicherungsangebots auf die begrifflichen Abgrenzungen der einzelnen Versicherungsfälle. Wollen Sie sich also gegen Arbeitsunfähigkeit versichern, reicht eine Versicherung gegen Berufsunfähigkeit nicht aus. 

Die Arbeitslosigkeitsversicherung 

Sie dürfte für viele ebenfalls ein Grund sein, über einen Abschluss nachzudenken. Was sich im ersten Moment sinnvoll anhört, ist jedoch mit einigen „Pferdefüßen“ versehen. Versicherungen berechnen ihre Prämien nach dem wahrscheinlichen Eintritt des Ereignisses. Unter allen vorgenannten Risiken wie AU/BU, EU und Tod ist das Risiko, arbeitslos zu werden, am höchsten. Entsprechend hoch fällt die Prämie im Vergleich zu den anderen aus. Darüber hinaus gibt es häufig Mindestbeschäftigungszeiten, die vor Eintritt der Arbeitslosigkeit erfüllt sein müssen. Auch zahlt der Versicherer erst einige Monate nach Vertragsschluss (Wartezeit). Regelmäßig ist sie drei oder sechs Monate lang. Ebenfalls einzurechnen ist eine Karenzzeit. Das bedeutet, dass erst nach einer Dauer von 3 Monaten in der Arbeitslosigkeit die Leistungspflicht beginnt. Je nach Anbieter endet sie auch schon einmal nach 12 Monaten. Alles in allem ist sie weit weg von einer Vollkaskoversicherung. 

Fazit zur Absicherung eines Baufinanzierungsdarlehens

Ein Ratschlag, diese oder jene Versicherung gegen die Wechselfälle des Lebens abzuschließen, ist an dieser Stelle schlicht unseriös. Zu sehr kommt es dabei auf Ihre Situation sowie Ihre Wünsche und Ziele an, die sich erst in einem Beratungsgespräch ergeben. Eine Risikolebensversicherung ist jedoch unter allen anderen vergleichsweise preiswert und bietet im Eintrittsfall den größten Nutzen.

    

Welche Risiken einer Baufinanzierung können nicht versichert werden? 

Wer an die Versicherung von Risiken denkt, verbindet damit oftmals klassische Versicherungsprodukte. Im Rahmen eines Immobilienerwerbs gibt es jedoch auf der Objektseite selbst und bei der Finanzierung Risiken, die man zunächst einmal kennen muss, um sich mit ihnen auseinanderzusetzen. Als Faustformel gilt dabei: je höher die Fremdfinanzierung desto wichtiger die Risikovorsorge!                                                               

Diese Risiken sollten Sie in jedem Fall bei einer Kreditaufnahme berücksichtigen bzw. durchdenken:

Zinsänderungsrisiko

- Rücklagenbildung für Modernisierungen

- Entwicklung der Immobilienpreise

- Verschlechterung der Einkommenssituation

- Erhöhungen des Erbpachtzinses     

Was bedeutet Zinsänderungsrisiko? 

Finanzierungen haben eine bestimmte Zinsfestschreibungsdauer, die im Regelfall kürzer als die Gesamtlaufzeit des Darlehens ausfällt. Die Gesamtlaufzeit eines Darlehens wiederum ist abhängig von der Höhe der Tilgung. Wird eine Immobilie mit einem hohen Anteil Fremdkapital finanziert, ist der finanzielle Spielraum vieler Kreditnehmer nur so hoch, dass maximal 2-3% jährlich getilgt werden können. Die Darlehenslaufzeiten bis zur vollständigen Rückzahlung liegen bei einem angenommenen Sollzins von 2% p.a. bei 1% Tilgung rund 55 Jahren und bei 3% Tilgung rund 26 Jahren. Damit laufen Sie länger als übliche Zinsfestschreibungszeiträume. Zinsen werden eher für 10, 15 und, schon seltener, für 20 Jahre festgeschrieben. Insbesondere für die Fälle, in denen die Zinsfestschreibungsdauer kürzer und die Gesamtlaufzeit tilgungsbedingt eher länger ist, sollten Sie überlegen, wie Sie das Risiko steigender Zinssätze nach Ende der Festschreibungsperiode absichern können.  

Beispiel: Sie haben ein Annuitätendarlehen aufgenommen, 300.000 EUR, gebundener Sollzins 2%, Tilgung 2%, Zinsfestschreibung 10 Jahre 

In dieser Konstellation beträgt Ihre Rate monatlich genau 1.000 EUR. Steigt der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung auf für Baufinanzierungen durchaus übliche 5%, erhöht sich Ihre Rate schon auf 1.750 EUR. Viele Kreditnehmer können sich dann derartige Ratensprünge nicht mehr leisten, weil beispielsweise auf Grund von Familienplanung keine 2 Vollverdiener zur Verfügung stehen. Andere sind möglicherweise im Rentenalter und haben deshalb ein geringeres Einkommen.    

Rücklagen für Modernisierungen bilden 

Viele Kreditnehmer berücksichtigen beim Erwerb einer Immobilie   nicht, dass ein Eigenheim oder auch eine Eigentumswohnung neben der Finanzierung zunächst einmal mehr Liquidität bindet als die Mietwohnung zuvor. Das ist unabhängig davon, ob Sie einen Neubau oder eine Gebrauchtimmobilie kaufen, egal ob freistehendes Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung. In jedem Fall ist zu bedenken, dass früher oder später Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten anfallen. Wirtschaftlich sinnvoll ist eine rechtzeitige Vorsorge, um diese Maßnahmen ohne erneute Kreditaufnahme durchführen zu können. Hierfür muss jedoch ein bestimmter Betrag, der natürlich abhängig vom Objektzustand und dem persönlichen Geldbeutel ist, zusätzlich zur Rate, Nebenkosten und den Haushaltskosten beiseitegelegt werden. Eine vernachlässigte Immobilie wird sich am Markt stets schlechter verkaufen lassen als ein gepflegtes Exemplar. 

Modernisierungen vor dem Verkauf können sinnvoll sein

Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt beobachten 

Jeder, der sich für einen Immobilienkauf entschieden hat, hofft darauf, dass die Preisentwicklung künftig nur eine Richtung kennt – nach oben. Das trifft für zahlreiche Objekte auch tatsächlich zu. Dennoch gibt es bundesweit Regionen, die mit sinkenden Immobilienpreisen konfrontiert sind. Dort halten auch regelmäßige Instandhaltungen und Renovierungen diesen Trend nicht auf. Diese Entwicklungen sind den Eigentümern auch bekannt. Anders sieht die Situation derjenigen aus, die unplanmäßig nach 8 Jahren ihr Haus verkaufen (müssen), aber vertraglich noch weitere 7 Jahre an Ihre Bank gebunden sind. Wenn die ursprüngliche Darlehenssumme bei einer anfänglichen Tilgung von 1% um noch nicht einmal 9% gesunken ist, die Bank für eine vorzeitige Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt und der Preis für Ihr Haus auch noch gesunken ist, müssen Sie unter Umständen einen Kredit aufnehmen, weil der Verkaufserlös alle Forderungen nicht abdeckt. Ein Kredit für ein Objekt, das Sie schon längst nicht mehr bewohnen.  

Einkommen entwickeln sich nicht nur nach oben

Bei vielen Immobilienbesitzern verändert sich die Einkommens- und Vermögenssituation positiv. Statistiken belegen, dass Eigner von Immobilien über höhere Einkünfte und ein größeres Vermögen verfügen als diejenigen, die ein Leben lang zur Miete wohnen. Für diese Entwicklung gibt es aber keinen Automatismus. Deshalb sollten Sie in jedem Fall auch das Szenario durchdenken und gewappnet sein, wenn das Leben diesbezüglich Unerwartetes bereithält. Schon allein Scheidungen in Verbindung mit vorhandenen Kindern führen tendenziell eher zu geringeren als zu höheren Einkünften. Schließlich muss dann eine weitere Wohnung entweder durch Kauf oder Miete zusätzlich finanziert werden, ohne dass sich das Einkommen nennenswert verändert.      

Kalt erwischt durch die Erhöhung des Erbpachtzinses

Selbstverständlich betrifft dieses Thema nur diejenigen, die auf einem Erbbaugrundstück entweder gebaut oder ein Objekt gekauft haben. Für diesen Personenkreis ist es aber besonders wichtig, vorzubeugen. Art und Umfang der Vorsorgemaßnahmen hängen stark von der Ausgestaltung der Erbpachtverträge ab. Insbesondere Eigentümer von Objekten, die einen vergleichsweise niedrigen Erbbauzins zahlen, sollten sich Ihren Vertrag noch einmal ganz genau durchlesen und auf das Ablaufdatum der Vereinbarung schauen. Bauen oder Kaufen auf einem Erbpachtgrundstück bedeutet Pächter auf Zeit eines Grundstücks zu sein. Die Laufzeit von Verträgen ist höchst unterschiedlich. Länger als 99 Jahre laufen sie nicht. Es gibt zwei Arten von Erbpachtverträgen: 

  1. Verträge mit einem fest vereinbarten Erbbauzins und           
  2. Verträge mit einem indexierten Erbbauzins


Diejenigen, die einen indexierten Vertrag abgeschlossen haben, müssen sich nicht so viele Gedanken machen. Indexiert bedeutet in diesem Fall gekoppelt an die Lebenshaltungskosten (Lebenshaltungskostenindex). Verändern sich die Kosten der Lebenshaltung, so orientiert sich hieran der Erbbauzins. Für alle mit einem festen Erbbauzins ist Obacht geboten. Hier laufen noch zahlreiche Verträge mit zum Teil sehr niedriger Pacht von 200 -500 EUR im Jahr. Diese günstigen Pachten rühren aus der Zeit nach Ende des 2. Weltkrieges. Viele, die sich den Kauf eines Grundstücks nicht leisten konnten, waren so in der Lage, durch vorzugsweise günstige Erbpachtverträge trotzdem bauen zu können. Laufen diese Verträge jetzt aus, verlangt der Grundstückseigentümer plötzlich 5.000 EUR und mehr für dasselbe Grundstück. Das ist auch nach heutigen Maßstäben ein angemessener Preis. Dennoch sind die Erbpachtberechtigten überrascht und entsetzt über einen bis zu 20-fach höheren Erbbauzins als zuvor. Das trifft vor allem Rentner mit kleiner Rente hart und ist vielfach auch nicht leistbar. 

Treten Sie deshalb rechtzeitig mit dem Erbbaurechtsherausgeber in den Dialog und fragen Sie ihn nach den Bedingungen für eine Verlängerung. Rechtzeitig kann auch schon einmal 10 Jahre vor Ablauf der aktuellen Vereinbarung sein. Manchmal besteht auch die Möglichkeit, das Grundstück zu erwerben – je nach Preisforderung eine überlegenswerte Sache.

Fazit für die Absicherung eines Kredits bei einer Baufinanzierung

Ein Sprichwort lautet: „ein Unglück kommt selten allein!“ Ganz so dramatisch muss man es sicher nicht ausdrücken. Für alle vorgenannten Risiken, die nicht versicherbar sind, gilt es aber, Rücklagen zu bilden. In Eigentümergemeinschaften wird es seit jeher mit der Instandhaltungsrücklage praktiziert. Nur wer Rücklagen bildet, kann sich vor den oben genannten Risiken dauerhaft schützen. Die Höhe der Rücklage hängt gezielt vom Alter des Objekts, des Zinsniveaus Ihrer aktuellen Kreditverträge und schließlich Ihrer Einkommenssituation und -entwicklung ab.

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