Um die Finanzierung von Objekten aus einer Zwangsversteigerung auf sichere Beine zu stellen, sollten Sie die Besonderheiten kennen und alles rechtzeitig vorbereiten.
Mitunter sind bei Zwangsversteigerungen Schnäppchen möglich. Welche Vor- und Nachteile Immobilienkäufe aus Zwangsversteigerungen haben, wird in den Medien oft beschrieben. Darauf wollen wir hier nicht näher eingehen.
Doch auf die Besonderheiten bei der Finanzierung wird seltener eingegangen. Wenn beim Immobilienerwerb an sich unter Umständen ein Schnäppchen gemacht werden kann, dann gelingt das bei der Finanzierung eher nicht. Doch woran liegt das?
Die Finanzierung bei Immobilien aus einer Zwangsversteigerung hat Eigenheiten.
Erst einmal wird im Vorfeld ein Gutachten vom Amtsgericht eingeholt und so der Verkehrswert der Immobilie ermittelt. Der Preis, für welchen Sie die Immobilie ersteigern wird Zuschlagswert genannt. Für Ihre Baufinanzierung haben diese beiden Werte eine wichtige Bedeutung:
Ist der Zuschlagswert einer Zwangsversteigerung kleiner als der Verkehrswert (das wäre dann das oft zitierte Schnäppchen), dann setzen fast alle Banken auch nur maximal den Zuschlagswert als Beleihungswert an und nicht den ermittelten Verkehrswert. Das hat dann für Sie Folgen, wenn Sie den Zuschlagswert voll finanzieren möchten. Es ergibt sich so eine 100%-Finanzierung mit den teuersten Konditionen der Bank. Diese hohen Konditionsaufschläge können Sie nur mit dem Einsatz von Eigenkapital oder zusätzlichen Sicherheiten reduzieren.
Ist der Zuschlagswert einer Zwangsversteigerung höher als der ermittelte Verkehrswert (auch das kommt vor), dann finanzieren die Banken nicht selten nur maximal den Verkehrswert, wodurch Sie mindestens die Differenz zum Zuschlagswert als Eigenkapital zahlen müssen.
Die Regelungen für Zwangsversteigerungen sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Daher müssen diese im Vorfeld zu einer Zwangsversteigerung abgesprochen und geklärt werden. Wir kennen die Bedingungen der Banken – sprechen Sie mit uns.
Was ist die „Sicherheitsleistung“ bei einer Zwangsversteigerung?
Falls Sie den Zuschlag für die Immobilie erhalten, dann müssen Sie sofort 10% des Verkehrswertes als Sicherheit leisten. Dies kann zum Beispiel in Form einer Überweisung an die Gerichtskasse vor Versteigerungstermin erfolgen. Alternativ werden Bankbürgschaften oder Bankverrechnungsschecks akzeptiert.
Welche Kosten kommen bei einer Zwangsversteigerung auf Sie zu?
Eine Kostenaufstellung bei Zwangsversteigerungen:
- Maklergebühren entfallen
- Notariatskosten entfallen
- Grunderwerbsteuer
- Kosten für Grundbucheintragung
- 0,5% des Zuschlagswertes als sogenannte Zuschlagsgebühr
Welche Folgen hat der Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung?
Mit Erteilung des Zuschlages gehen Rechte (z.B. Mieteinnahmen bzw. die Nutzung an sich) aber auch Lasten (z.B. Grundsteuer) sofort auf Sie über, auch wenn die Eintragung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist. Wenige Wochen nach Versteigerungstermin folgt der Verteilungstermin, an welchem Sie den restlichen Kaufpreis zahlen müssen und die Umschreibung im Grundbuch erfolgt. Natürlich nur dann, wenn Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorgelegt haben.
