Baufinanzierungstipps

Ein Pfandtausch oder Pfandobjektwechsel ist ein Objekttausch im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Für den Kreditnehmer ist ein solcher Tausch immer dann eine Überlegung wert, wenn er seine bisherige Immobilie veräußert und parallel ein neues Objekt kauft oder baut. Die Besonderheit des Pfandtausches liegt darin, dass die bisherigen Darlehensverträge inhaltlich, insbesondere im Hinblick auf die vereinbarte Konditionierung, beibehalten werden.

Die Idee, Grundstücke für die Wohnbebauung auf einem fremden Grundstück zu realisieren, ist etwa 100 Jahre alt. Die Erbbaurechtsverordnung wurde 1919 begründet. Seit dem 30.11. 2007 wurde aus der Verordnung das Erbbaurechtsgesetz mit ansonsten gleichen Inhalten.

Die Möglichkeit, Zusatzsicherheiten in eine Baufinanzierung zu integrieren, hat eine lange Tradition. Dabei gibt es höchst unterschiedliche Ausprägungen, wie Zusatzsicherheiten (oder auch Eigenkapitalersatz-Mittel) ausgestaltet sein können.

Kredite absichern

Die Frage nach der richtigen finanziellen Absicherung der Familie stellt sich verantwortungsbewussten Menschen in jeder Lebenslage. Ist/wird jedoch eine Immobilie finanziert, sollten Sie Ihr Augenmerk ganz gezielt auf die wirtschaftliche Absicherung für unvorherge-sehene Ereignisse richten. Veränderte Lebensumstände treten häufig dann ein, wenn man sie gerade überhaupt nicht gebrauchen kann oder sie nicht geplant hat bzw. planen konnte.

Das Leben muss nicht immer geradlinig verlaufen. Das geschieht - oder auch nicht - unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie Ihr Eigen nennen oder zur Miete wohnen. Auslöser von Lebenskrisen in Verbindung mit finanziellen Engpässen ist meist nicht die Immobilie, sondern sind Einkommensverluste durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung vom Partner.

In der Regel wird das eigene Bauvorhaben mit einer Baufinanzierung realisiert. Die teils sehr langen Bauzeiten verlangen dabei einen besonderen Blick auf die Kosten, die innerhalb dieser Bauzeit entstehen. Das überschlägige Durchrechnen im Vorfeld verhindert teure Überraschungen.

Wenn die Sollzinsbindung einer Baufinanzierung endet, dann neigen viele Immobilienbesitzer dazu gleich das Angebot der bisher finanzierenden Bank anzunehmen. Vielen scheuen den „Mehraufwand“ die Bank zu wechseln. Doch so zehrend ist ein Wechsel gar nicht und bringt sehr oft finanzielle Vorteile.

Ein Forward-Darlehen ist eine Art Versicherung gegen steigende Zinsen. Eine Versicherung kostet Geld, was sich bei einem Forward-Darlehen in Form eines Zinsaufschlags auswirkt. Die Höhe des Zinsaufschlags ist bankenabhängig und wird zudem durch die sogenannte Vorlaufzeit bestimmt (=Zeit von jetzt bis zum Ablauf der Sollzinsbindung).

Immobilienbesitzer haben nach §489 BGB das Recht ein Darlehen 10 Jahre nach Vollauszahlung ordentlich zu kündigen. Gerade für lange Zinsfestschreibung gilt diese Möglichkeit als wertvolle Option. Nur wie verhält es sich bei Forward-Darlehen?

Die meisten Verbraucher hören in Phasen niedriger Bauzinsen in einer Baufinanzierungsberatung oft pauschal die Aussage, dass man sich für mindestens 15 oder 20 Jahre die Zinsen sichern soll. An sich ist das nicht falsch. Jedoch gerade für Kunden, die jährlich hoch tilgen, muss eine kürzere Sollzinsbindung in Betracht gezogen werden. Diese lohnt oft unter bestimmten Annahmen.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert Kauf- und Bauvorhaben mit sehr günstigen Krediten. Einige davon sind stark subventioniert und dadurch besonders attraktiv. Andere hingegen sind weniger gefördert und bieten einen durchschnittlich guten Zinssatz. Regelmäßig verändert die KfW einzelne Programminhalte oder stellt Neuerungen vor. Wir halten Sie darüber auf dem Laufenden.

Grundstücke werden häufig separat finanziert, da der Werkvertrag für das Bauvorhaben noch nicht geschlossen ist oder die Suche nach einem Bauunternehmen einfach noch dauert. 
Genau hier wird oft ein entscheidender Fehler gemacht.

Die Finanzierung von Objekten aus einer Zwangsversteigerung muss gut vorbereitet sein. Jeder, der Immobilien aus einer Zwangsversteigerung heraus erwerben möchte, sollte die Besonderheiten kennen.

Prolongationen können schnell und unkompliziert abgewickelt werden. Der geringe Aufwand für die neue Vereinbarung wird von den Hausbanken als wichtigste Argumentation verwendet. Doch eine Umschuldung zu einer anderen Bank ist weitaus unproblematischer als angenommen.

Für einen groben Überblick ist eine einfache Rechnung ausreichend, für eine individuelle und sichere Planung sollten Sie die Baufinanzierungsberatung von zinsBewusst in Betracht ziehen. Wir unterstützen Sie dabei gern mit einer umfassenden Vorausberatung, welche Ihnen Sicherheit gibt.

Obwohl es immer von der jeweiligen Situation abhängt, setzen mehr und mehr Verbraucher auf langfristige Sollzinsbindungen. Ein Grund dafür sind die allgemein niedrigen Zinsen aber auch zunehmend attraktivere Angebote spezieller Darlehensgeber. So sind es die Versicherungsunternehmen, welche besonders bei sehr langen Vertragslaufzeiten günstige Konditionen bieten. Und dies in Form von „normalen“ Annuitätendarlehen, ohne Bausparvertrag oder gar einem Lebensversicherungsmantel.

Von Banken und Sparkassen wird das angefragte Darlehen häufig in unterschiedliche Sollzinsbindungen aufgeteilt. Unter bestimmten Voraussetzungen geraten Sie damit in eine extreme Abhängigkeit. Sie verlieren bei der Anschlussfinanzierung jeglichen Spielraum die Zinsen zu vergleichen und ein günstigeres Angebot zu wählen.

So erkennen Sie die "Zinsbindungsfalle" und entdecken die sinnvollen Möglichkeiten der Darlehensaufteilung:

Sondertilgungen - Sie suchen nach einer gut verzinsten und extrem sicheren Anlagealternative? Verbraucher mit älteren Darlehensverträgen dürfen sich freuen. Wurde damals eine Sondertilgung vereinbart so verfügen sie über eine exzellente Geldanlagemöglichkeit. Und das ohne Beachtung einer möglichen Abgeltungssteuer.

Das Volltilgerdarlehen ist eine spezielle Art eines Annuitätendarlehen. Volltilgerdarlehen haben die Besonderheit, dass sie innerhalb der Sollzinsbindung komplett getilgt werden. Somit entspricht die Sollzinsbindung auch der Laufzeit des Darlehens.

Verbraucher haben ein ordentliches Recht auf Kündigung von Darlehen nach 10 Jahren (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Diese Regelung gilt also für alle Baukredite mit mehr als 10 Jahren Sollzinsbindung, falls Sie vor Ablauf dieser Frist kündigen möchten.

Fakt ist: der Zinsmarkt schwankt derzeit sehr stark, zunehmend steigen die Zinsen in 2017. Grundsätzlich können Verbraucher gegen steigende Zinsen nichts tun – sie können sich jedoch optimal vorbereiten. Dazu zählt auch ein "echter" Kreditvergleich. Banken ändern die Zinssätze für Baudarlehen unterschiedlich. Manche passen täglich an, andere wöchentlich oder ganz unregelmäßig. Wenn die Zinsen steigen und die drei folgenden Schritte beachtet, gewinnt Zeit. Und genau das hilft dabei, Zinsschwankungen auszunutzen und nicht von einem bestimmten Tag abhängig zu sein, nur weil die Zinsen steigen und die Zeit daher sehr drängt.

Bauvorhaben sind immer häufiger von langen Bauphasen geprägt. Desto wichtiger ist der Blick auf die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit und die Bereitstellungszinsen. Ebenso spielt die bereitstellungszinsfreie Zeit bei Immobilienkäufen mit Modernisierungsmaßnahmen und bei Anschlussfinanzierungen (Stichwort Forward-Darlehen) eine Rolle. Bei Anschlussfinanzierungen ist die Vorlaufzeit bis zum Anschlussfinanzierungstermin gemeint. Bei einer Baufinanzierung geht es u.a. auch um die Frage: ist es günstiger die Bereitstellungszinsen zu zahlen oder macht es mehr Sinn die bereitstellungszinsfreie Zeit des Darlehens zu verlängern und damit den Zinsaufschlag für den kompletten Nettodarlehensbetrag zu leisten?

Nach erfolgreichem Erwerb des Eigenheims dauert es meist nur wenige Jahre, bis sich Bauherren und Käufer erste Gedanken zu Modernisierungen, Anbauten oder Renovierungen machen. Schließlich sind Werterhalt einerseits und moderne Energieeffizienz andererseits für eine Immobilie von wichtiger Bedeutung. Um diese Vorhaben vernünftig mit einem Modernisierungskredit realisieren zu können, bedarf es konkreter Vorüberlegungen: Wie hoch sind die Investitionskosten? Wie viel habe ich von meinem bisherigen Kredit getilgt (d.h. habe ich evtl. freie Grundschuldteile)? Wie flexibel und schnell sollen Kreditentscheidung und Kreditrückführung realisiert werden? 

Gerade in Niedrigzinsphasen, wie man sie derzeit erlebt, ist das Forward-Darlehen (Forwarddarlehen) ein sehr beliebtes Mittel. Jeder, der schon einmal eine Immobilie finanziert hat, muss sich irgendwann auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Spätestens mit Ablauf der Sollzinsbindung, also der vertraglich garantierten Zinsfestschreibungszeit. Dann stellt sich auch die Frage nach dem Forward-Darlehen. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt man sich nach neuen Konditionen erkundigt, gibt es für Forward-Darlehen verschiedene Alternativen, die es abzuwägen gilt. Ob der aktuelle Darlehensgeber jedoch alle Möglichkeiten für ein Forward-Darlehen anbietet, muss erfragt werden. Das Gute daran: falls die bisher finanzierende Bank kein oder kein günstiges Angebot hat – ein Bankwechsel ist einfacher und weniger aufwendig als gedacht.

Mittlerweile gibt es für Baufinanzierungsvorhaben für ältere Menschen  (kurz vor oder nach Rentenbeginn) keine grundsätzlichen KO-Kriterien mehr. Die Gründe hierfür sich vielschichtig: berufliche Umzüge, späte Familiengründungen und speziell auf ältere Menschen und Rentner abgestimmte Bauprojekte (altersgerechtes, barrierefreies Wohnen). Dennoch gibt es ein paar Besonderheiten für die Baufinanzierung zu Rentenbeginn.

Nicht selten werden Immobilienbesitzern Finanzierungsstrukturen angeboten, die bei der folgenden Anschlussfinanzierung den Wechsel zu einer anderen Bank erschweren. Für die meisten Fälle gibt es dennoch mittlerweile Lösungen.

Auch für viele unverheiratete bzw. nicht verheiratete Paare stellt sich die Frage eines gemeinsamen Eigenheims. Zur Realisierung gibt es verschiedene Möglichkeiten. In jedem Fall sollten alle Eventualitäten im Vorfeld betrachtet und einzeln bewertet werden. Für unverheiratete Paare gelten, im Gegensatz zu Verheirateten, keine gesetzlichen Regelungen. Daher sollten die Vereinbarungen selbst, z.B. in Form eines Partnerschaftsvertrages (notariell beurkundet), beschlossen werden. Bei Unverheirateten geht dabei besonders um die Fragen: Wer wird Eigentümer? Wie werden die finanziellen Mittel im Vorfeld geteilt? Wie regeln sich die Eigentumsverhältnisse nach einer möglichen Trennung? Wie sollte ideal finanziert werden?

Betrachtet man nüchtern die Produktlandschaft in der Baufinanzierung, gibt es für Singles keine relevanten Besonderheiten. Betrachtet man aber die praktische Herangehensweise, so ergeben sich Ansatzpunkte, welche im Vorfeld, d.h. vor Immobilienkauf, unbedingt berücksichtigt werden sollten.

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