Baufinanzierungstipps

Die meisten Verbraucher hören in Phasen niedriger Bauzinsen in einer Baufinanzierungsberatung oft pauschal die Aussage, dass man sich für mindestens 15 oder 20 Jahre die Zinsen sichern soll. An sich ist das nicht falsch. Jedoch gerade für Kunden, die jährlich hoch tilgen, muss eine kürzere Sollzinsbindung in Betracht gezogen werden. Diese lohnt oft unter bestimmten Annahmen.

Was ist eine Sollzinsbindung?

Die Sollzinsbindung ist ein bestimmter die Zeitraum, in welchem die Darlehenszinsen (Sollzins und effektiver Jahreszins) für Sie vertraglich gesichert sind. Die Sollzinsbindung wird im Darlehensvertrag festgeschrieben und kann zwischen 5 und über 30 Jahren liegen. Die üblichste Form bei einer Baufinanzierung ist dabei das Annuitätendarlehen. 

Was bedeutet eine Sollzinsbindung von beispielsweise 15 Jahren?

Das heißt: Sie zahlen 15 Jahre lang die vereinbarte Zins und Tilgung (=Monatsrate). Je nachdem wie hoch Sie tilgen haben Sie nach 15 Jahren noch eine Restschuld. Wenn Sie die Restschuld weiterfinanzieren möchten, dann spricht man von einer Anschlussfinanzierung. Wenn der Anschlussfinanzierungstermin noch in der Ferne liegt, können Sie sich die Darlehenszinsen dennoch bereits jetzt sichern. Das gelingt mit einem Forward-Darlehen. Doch achten Sie auch bei dem Forwarddarlehen auf die richtige Wahl der Sollzinsbindung und vermeiden Sie Fehler.

 

Oft wird bei Sollzinsbindungen mit der Angst gespielt

Bei diesem Thema wird über alle Kundenschichten hinweg oft mit der Angst gespielt: „Was ist wenn die Zinsen nach der Sollzinsbindung stark steigen werden? Sichern Sie sich lieber langfristig ab!". Für Kunden, die hoch tilgen möchten, ist eine andere Frage wichtiger: „Wie hoch ist der Zinsunterschied für 15 oder 20 Jahre Sollzinsbindung im Vergleich zu einer 10-jährigen und wie hoch darf der Zins zur Anschlussfinanzierung maximal sein?“. Dieser Zinsunterschied kann nämlich auch in die Tilgung investiert werden. So reduziert sich die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung deutlich und die Anschlussfinanzierung wird günstiger.

Leider werden viel zu selten konkrete Szenarien gerechnet. Dabei sind genau diese so wichtig für eine fundierte Entscheidung. An diesem Beispiel eines Annuitätendarlehens soll erklärt werden, wie eine solche Szenario-Rechnung aussehen kann:

Welche Sollzinsbindung ist die richtige? Wir haben eine Beispielrechnung aufgestellt. 

Erläuterung und Interpretation der Rechnung

Der Zinsvorteil in Höhe von 0,5 Prozent bei 10 Jahren Sollzinsbindung wird in die Tilgung investiert. Die Restschuld nach 10 Jahren muss, mit dem Ziel der gleichen Restschuld nach 15 Jahren, für 5 Jahre anschlussfinanziert werden. Daraus ergibt sich rechnerisch, bei gleicher Monatsrate, ein Sollzins in Höhe von 3,77 Prozent. Ist der erwartete 5-Jahres-Zins zur Anschlussfinanzierung in 10 Jahren höher als 3,77 Prozent, dann lohnen sich 15 Jahre Sollzinsbindung. Liegt der erwartete Zins darunter, dann sollte zum jetzigen Zeitpunkt die 10-jährige Sollzinsbindung abgeschlossen werden.

Auf Grundlage dieses Ergebnisses und auf Basis der eigenen Zinseinschätzung kann jetzt eine fundierte Entscheidung hinsichtlich der Sollzinsbindung getroffen werden

Welche Sollzinsbindung sinnvoll ist, hängt vom eigenen Sicherheitsbedürfnis und der eigenen Zinseinschätzung ab. Mit einer konkreten Berechnung wie oben können wir Ihnen eine vernünftige Basis für eine Entscheidung schaffen. Ganz ohne Angst und pauschaler Risiko-Szenarien.

 

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Robert Tzschoeckel - Gruender zinsBewusst